Novas regras para fiador

JORNAL DO COMMERCIO - DIREITO & JUSTIÇA
Decisão da Terceira Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) poderá pôr um ponto final na polêmica envolvendo a obrigação dos fiadores em arcar com os aluguéis não pagos posteriormente à prorrogação legal do contrato de locação com prazo certo. O tema chegou ao órgão por meio de um embargo de divergência em recurso especial. No julgamento, retomado na semana passada após um pedido de vista, o ministro e relator do caso, Paulo Medina, votou pela responsabilização do fiador nos casos em que ele não manifestou a vontade de revogar a garantia. Para o presidente da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (Abami), Geraldo Beire Simões, o posicionamento possibilitará mais segurança jurídica a essas operações. No embargo, o locador alegou que a determinação da Quinta Turma - que, ao julgar o caso, optou por afastar a obrigação do fiador - conflitava com o entendimento consolidado pela Sexta Turma da corte. Ele também argumentou que a decisão contrariava o artigo 39 da Lei do Inquilinato, que assegura a garantia da locação até a efetiva devolução do imóvel. O fiador, por sua vez, alegou que o contrato de locação foi firmado com prazo determinado, para vigorar entre 1º de dezembro de 1995 a 30 de novembro de 1996, "sendo que em nenhuma de das cláusulas ficou assentado que a fiança poderia ser renovada tacitamente, por tempo indeterminado, sem que o fiador fosse sequer instado a manifestar sua vontade sobre a continuidade da garantia." Nesse sentido, a defesa do fiador sustentou que não poderia arcar com os aluguéis em débito uma vez que a dívida era posterior a exoneração do negócio jurídico; que ele havia se oposto à prorrogação da garantia, mediante notificação judicial remetida ao representante do locatário (ou seja, à imobiliária); e não havia concordado expressamente com a prorrogação do contrato de locação em que se obrigara. Ao analisar o caso, o ministro relator ponderou que a "fiança é a promessa, feita por uma ou mais pessoas, de satisfazer a obrigação de um devedor, se este não a cumprir, assegurando ao credor o seu efetivo cumprimento". Segundo o ministro, se os fiadores concordaram em garantir a locação "tão somente até o termo final do contrato locativo", não deverão responder por débitos advindos de uma eventual prorrogação para prazo indeterminado. Se os fiadores, entretanto, concordaram em garantir a locação até o termo final do contrato locativo "e expressamente anuíram em estender a fiança até a entrega do imóvel nos casos de prorrogação do contrato locativo para prazo indeterminado", deverão pelos débitos que surgirem dessa nova situação. Dessa forma, Paulo Medida manteve a obrigação do fiador. "Continuam os fiadores responsáveis pelos débitos locatícios posteriores à prorrogação legal do contrato se anuíram expressamente a essa possibilidade e não se exoneraram nas formas dos artigos 1.500 do Código Civil de 1916 ou 853 do Código Civil de 2002, a depender da época que firmaram o acordo", decidiu. O dispositivo revogado diz que "o fiador poderá exonerar-se da fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier, ficando, porém, obrigado por todos os efeitos da fiança, anteriores ao ato amigável, ou à sentença que o exonerar". O que está em vigor também prevê a possibilidade de exoneração, mas mantém a obrigação do fiador, mesmo quando este manifesta sua intenção de não dar continuidade à garantia, por 60 dias após a notificação do credor. POLÊMICA Segundo Geraldo Beire Simões, a polêmica em torno da responsabilidade do fiador, nestes casos, decorre de uma má interpretação da Súmula nº 214 do STJ. A orientação diz que "o fiador, na locação, não responde por obrigações resultantes de aditamentos no qual não anuiu." De acordo com o advogado, essa interpretação é aplicada pelos tribunais na situação prevista no parágrafo primeiro do artigo 46 da Lei do Inquilinato. Pelo caput do artigo, nas locações ajustados por escrito e por prazo igual ou superior a 30 meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Entretanto, segundo o parágrafo primeiro, se o locatário continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias, após o fim desse prazo, sem oposição do locador, ficará presumida a prorrogação da locação por prazo indeterminado. O dispositivo diz que, nesses casos, deverão ser mantidas as demais cláusulas e condições do contrato em vigor. "A súmula está correta, mas está sendo aplicada erroneamente. Ela está certa ao dizer que o fiador não será mais o responsável se houver alguma mudança provocada por aditamento. No entanto, nesse tipo de caso, o que ocorre é apenas a continuidade do contrato de locação", disse o especialista, elogiando a determinação da Terceira Seção. O órgão decidiu, no julgamento do embargo, remeter o acórdão à Comissão de Jurisprudência do STJ, para revisão da súmula nº 214. "Isso permitirá mais segurança jurídica aos locadores e locatários", acrescentou. GISELLE SOUZA